[法律] 阿尔伯塔省房产买卖法律常识:何时买方可以向卖方索赔

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发表于 2016-3-10 07:15 | 显示全部楼层 |阅读模式

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本帖最后由 张红倩 于 2016-3-10 07:33 编辑

阿尔伯塔省房地产买卖法律常识:什么样的瑕疵买方可以向卖方索赔


Caveat Emptor 是一个拉丁短语,英文意思是let the buyer beware,用中文解释也就是“ 买方小心,货物出门概不退换”。在阿尔伯塔省,Caveat Emptor 是法院用以解决旧屋买卖的基本原则。除非买方能够证明卖方故意或消极隐瞒有关出售房产的隐藏缺陷(Latent Defects),卖家无需对这些缺陷向买家承担赔偿责任。换句话说,如果通过合理检验即能发现的缺陷(Patent Defects),买家需要自己承担损失,不得向卖方索赔。

对通过合理检验即可发现的缺陷,卖方没有义务对买方进行披露,比如浴室的浴缸有裂痕,房子的屋顶需要翻新。这些缺陷需要买家自行检验。现实中,买家一般会雇佣专业的验房师对房子进行检验。
相对于这些明显的缺陷,买家对隐藏缺陷则有义务进行披露。如果卖家明知自己的房子有问题而刻意隐瞒,或者由于疏忽大意而对房屋隐藏缺陷不知,则日后法院会裁定卖家承担责任。比如卖家故意挂一幅画掩盖墙上的洞,或者出售的房屋地下室曾经多次渗水,卖家不知道问题在哪里,也没有维修。目前在阿尔伯塔省,有房产经纪参与的交易一般都会使用地产经纪协会的标准合同。该合同6.1条和6.4条对卖家的披露义务有如下规定:
“6.1(h) except as otherwise disclosed, the Seller is not aware of any defects that are not visible and that may render the Property dangerous or potentially dangerous to occupants or unfit for habitation
6.4  The Seller and the Buyer each acknowledge that, except as otherwise described in this Contract, there are no other warranties representations or collateral agreements made by or with the other party, the Seller’s brokerage and the Buyers’ brokerage about the Property, any neighbouring lands, and this transaction, including any warranty, representation or collateral agreement relating to the size/measurements of the Land and Buildings or the existence or non-existence of any environmental condition or problems.”
根据该约定,如果买家购买房屋后发现缺陷,希望通过法律途径维护自己的权利,就要证明:
1.  是否有缺陷;
2.  是否为隐藏的缺陷;
3.  卖家是否知道该缺陷,或者因为过失而不知该缺陷;
4.  该缺陷是否造成该房屋对居住者有危险或者潜在危险,或者导致房屋不适合居住。
如果买家能够证明以上四点,法院会判令卖家承担违约的赔偿责任。
如果买家无法证明房屋缺陷为买家刻意隐瞒或者过失没有披露的隐藏缺陷,有可能可以追究验房师的责任。实践中,验房师一般会要求客户签署免责文件。这种免责文件是否有效则要根据具体情况来分析。如果验房师的失误属于严重过失,此类免责声明不能免除其责任。
最后需要一提的是地产经纪需要注意的问题,如Nanette Kufeldt在其文章“Managing Litigation – Patent vs. Latent Defects”(http://www.areahub.ca/About-AREA/AREAHub/june15-legalease.aspx ) 所述,代表卖方的地产经纪应该告知客户其对房屋缺陷的披露义务,对任何可疑的问题都应该尽可能进行询问。代表买家的地产经纪则应该根据经验尽量发现隐藏的问题保护自己的客户。
作者:张红倩 阿尔伯塔省律师/公证员
联系方式:info@kzhanglaw.com

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发表于 2016-3-15 19:15 | 显示全部楼层
谢谢分享,长见识了
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