[法律] 【特约稿】地产经纪违背义务,背着客户,买走房子该怎么办

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发表于 2014-2-17 11:22 | 显示全部楼层 |阅读模式

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加拿大的财产法有一些很特别的规定,是中国移民不为熟悉的。比如拟制信托制度(constructive trust)便是其中之一。这个概念听起来很抽象,其实与我们的生活密切相关。信托(trust)是一个来自英国、美国及加拿大等普通法系国家的法律概念。大概就是受托人以自己的名义管理和处分委托人的财产,为委托人谋利益。 故此,信托是基于当事人之间的约定设立的。而拟制信托顾名思义,是非基于当事人约定,而由法律规定的,在一些特别情形下产生的信托。和本文相关的情形被称作良知信托(good conscience trust)。根据此规定,即使双方没有关于信托的约定,一方也可以主张自己才是财产的所有人,对方只是代为持有和管理其财产。Soulos 诉 Korkontzilas一案是关于良知信托的代表案件。


Korkontzilas (以下简称K)是一名地产经纪,约定代表客户Soulos(以下简称S)购买一栋商用楼。 S出价25万购买该房产,卖方还价要求加价2万5千。经过讨价还价,卖方给出了最低价,但K并没有告知S买方的还价,而是安排其妻子以K夫妻二人的名义买下了此房产。S起诉K,称其违背了守信义务,因此产生了拟制信托,进而要求把房产过户给S。S认为,该房产对其有特别价值,因为租客是其账户所在的银行,而能成为该银行的房东会使他在该社区很有声望。S放弃了要求赔偿的主张,因为在起诉时,该房产的价值低于K购买时的价格。

一审法院认为,虽然K的行为违背了对客户的忠诚义务,但其本人并没有获利,因此不存在拟定信托。上诉法院推翻了一审判决,指令将房产过户给原告S。最高法院支持了上诉法院的决定,最终S胜诉。

最高法院的多数法官认为,拟定信托是一项自古以来存在的折中机制。它不仅对不当获利受损方进行救济,也确保人们的高度诚信,依良知行事,从而防止不当获利。在“良知”的大伞下,拟制信托被确认既可用于欺诈和违背忠诚义务的情形也可用于救济不当获利受害方的情形。最高法院在讨论了如何认定拟定信托存在的条件之后认为,本案中K作为地产经纪,违背对客户的忠诚义务,其行为足以使法院认定拟制信托的存在。根据拟制信托制度的要求,法院必须支持原告的要求,从而使其他地产经纪以及其他负有类似义务的人都能恪守职责。

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发表于 2014-2-17 13:04 | 显示全部楼层
楼主的文章,使看客增长知识,值得一读。谢谢!
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发表于 2014-2-17 13:05 | 显示全部楼层
好贴,顶一下。谢谢楼主。
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发表于 2014-2-21 10:56 | 显示全部楼层
学习了,谢谢加国法律人的分享。
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